今年10月6日，珠海出台《关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》以下简称《通知》，珠海楼市风云突变。
 

　　 最新统计数据显示，11月全市新建商品住宅网签量价齐齐下跌，其中， 环比10月销售下降6成，住宅均价下降了1成。此时，一级土地市场公开出让行情如何？也是考量珠海地产调控成效的关键环节。

　　 在此背景下，作为地产调控新政实施后首次公开挂牌出让的住宅用地，28日、29日珠海市国土资源局连续两天举行的西部地区3地块竞拍格外受到关注。

　　 竞拍结果显示，上述3个地块分别由招商蛇口、时代地产以及首次在珠海地产市场露面的黑龙江高盛投资公司竞得。3地块中有2块未突破政府部门的“最高限价”。相关人士称，种种迹象显示，珠海地产调控成效初步显现，土地出让市场理性回归。

　　 现场直击 

　　 竞拍企业骤减 两地块未突破最高限价

　　 对于楼市里的许多人来讲，难以忘记2016年7月15日金湾地块竞拍的一幕，近30家企业角逐、248轮竟拍，最终由珠海崇峰房地产以楼面地价19050元/㎡拍下，一举超越市区和横琴，成为当时楼面价的新地王。

　　 时间过去不到5个月，与以往动辄20多家竞拍企业云集举牌的热闹场面完全不同的是，珠海2016年土地市场最后一拍现场稍显冷清。29日上午，珠海产权交易中心11楼大厅里，时代地产、招商蛇口、金地集团、华发地产、信荣置业、黑龙江高盛投资6家企业共赴“最后一拍”，窃窃私语的交谈声里，紧张中带着肃穆。

　　 这块面积仅为2万平方米的居住用地位于斗门区白蕉镇禾益中路以西，用地容积率2.0，起始价为楼面地价6500元/平方米，最高限价为12000元/平方米，须配建的人才住房和公共租赁住房建筑面积不低于3880平方米。

　　 上午11时29分，该地块报价达到最高限价。与过去的土地拍卖规则不一样。限购令后，珠海土地拍卖规则调整：当地块的最终竞买价格低于最高限价时，报价最高者为竞得人。当地块的竞买价格等于或高于最高限价时，转为竞人才住房和公共租赁住房面积。配建人才住房和公共租赁住房建筑面积最多者为竞得人，最高限价为成交价。

　　 经过激烈竞拍，11时58分，时代地产公司以楼面地价12000元/平方米及配建建筑面积4430平方米竞得，比原来招拍挂文件规定的须配建的人才住房和公共租赁住房建筑面积不低于3880平方米，新增竞配建面积550平方米。总出让价款约为4.8亿元，溢价率84.62%。

　　 当日上午10时52分，招商蛇口竞得位于斗门区白蕉镇白蕉路以东106354.42平方米居住、商业用地，其中商业占总用地面积的30%。该用地容积率2.3，起始价为楼面地价6000元/平方米，最高限价为11000元/平方米，须配建的人才住房和公共租赁住房建筑面积不低于17123.06平方米。

　　 该地块吸引了招商蛇口、碧桂园房产、金地集团、龙光地产、华发地产5家企业参与竞价，最终招商蛇口公司以楼面地价9350元/平方米及配建建筑面积17123.06平方米竞得，总出让价款约为22.87亿元，溢价率55.83%。

　　 而在前一天28日上午，位于平沙美平西路北侧面积为2万平方米的地块由首次在珠海亮相的黑龙江高盛投资公司以楼面地价6650元/平方米及配建建筑面积3800.01平方米的人才住房和公共租赁住房竞得。

　　 该地块位于珠海市平沙镇美平西路北侧，为二类居住用地，宗地面积为20000.04平方米，容积率2.0。政府挂牌文件起始价为楼面地价4500元/平方米，最高限价为楼面地价7500元/平方米，同时须配建的人才住房和公共租赁住房建筑面积不低于3800.01平方米。当日到场竞价企业仅有3家，分别为黑龙江高盛投资公司、金地集团和碧桂园房产。
 

专家分析 

　　 面粉低于面包价

　　 三块地成交价均为理性的成交价格

　　 记者昨日就调控政策出台后的三宗土地成交价格，专访了广东思远土地房地产评估咨询有限公司副总经理马忠杰。

　　 马忠杰给记者分别算了一笔账。他说，此次成交的三块地将配建的建筑面积折算为地价后的单价分别为：平沙地块成交价6650元，加上10%的配建成本后的可销售楼面单价为7810元，周边楼盘售价为11000-13000元之间；

　　 斗门2万平方米地块成交价为12000元+550平方米配建，加上配建成本后的可销售楼面单价为14085元，周边新建商品房销售价格为16000-18000元；

　　 斗门10万平方米地块成交价为9350元，加上10%配建成本后的可销售楼面单价为10600元，周边新建商品房销售价格为16000-18000元。

　　 马忠杰分析， 从三块地的成交价来看，土地取得成本均低于周边新建商品房的售价。也就是说，面粉未高于面包价格。和10月6日珠海市限购政策出台前的成交价格相比，也就是7·15和8·26成交的土地价格均高于周边同区域的新建商品房售价，即为面粉价格高于面包价格，三块地的成交价格均为理性的成交价格。

　　 马忠杰认为，从该理性的成交价格来看，应该说我市的国土管理部门在落实国家土地供给侧结构性改革的大背景下，通过合理确定土地出让规模和调整土地供应节奏等方法，达到了防止区域分化拉大或出现局部区域过热的现象，调控政策已初见成效。

　　 业内看法 

　　 市场回归理性

　　 一位不愿意透露姓名的市场人士认为，珠海房地产调控效果已开始显现，平沙地块竞得价低于该地块最高限价850元，斗门区白蕉镇白蕉路以东地块最终竞得价低于政府最高限价1650元，显示土地出让最高限价、配人才住房和公共租赁住房等“组合拳”显效，市场拿地情绪冷静、谨慎。

　　 珠海左岸地产董事长李炳亮分析，三地块中有两块未超过最高限价，虽然斗门区白蕉镇禾益中路以西地块由时代地产公司以楼面地价12000元/平方米及配建建筑面积4430平方米竞得，达到最高定价，但由于该地块基本是纯住宅、位置优越、且整体规模不大，开发压力较小，所以未来套现能力强，对于开发商算是理性投资。

 地产商如何看珠海？

　　 招商蛇口珠海公司：

　　 尽快动工打造成区域高规格商业中心

　　 招商蛇口可谓此次竞拍赢家，以低于最高限价1650元/平方米的价格拿下了白蕉镇白蕉路以东10万平方米居住、商业用地。对此，昨日招商蛇口珠海公司负责人告诉记者说，该地块将完成前期手续后尽快动工，并将其中的商业部分打造成区域高规格的商业中心。

　　 对于珠海正在进行的地产调控，这位负责人坦言，政府的调控政策是为了让房地产市场更加健康，平衡的发展。“此次成交的地块也是珠海出台调控新政后的第一批商住土地，采用限地价+竞配公租房出让形式后出让的第一批商住土地，维持了土地市场的平稳。”

　　 他表示，将严格按照挂牌文件的要求，做好保障房的建设及邻里中心的公共设施配套建设，保障房与商品住房同步规划设计、同步建设、同步交付使用。

　　 时代地产：

　　 西区成为珠海副城市中心是毫无悬念的结局

　　 “我们相信本次以地价12000元/㎡+550平方米竞配力夺得斗门地块，完全符合市场估值。”时代地产相关负责人在接受记者采访时说，今年来到珠海参与竞拍的企业包括碧桂园、融创、恒大、中海、招商、龙光等28家大型房企，直接说明了珠海城市价值，珠海的房地产市场已经是全国性的市场，此次相对之前土地狂热的现象虽然退化了很多，但在主城区土地稀缺的背景下，西区成为珠海副城市中心是毫无悬念的结局。

　　 这位负责人表示，珠海自2015年年底开始房价过快增长，各大房企对土地的狂热现象越来越强烈，地王频频出现，对整个市场是一个不够理性的现象，本次实施调控新政后，目前珠海楼市已逐渐回归理性。

　　 从销售量上，“日光盘”的过热现象不再出现，总体房价趋于稳定。从土地拍卖上来看，房企对土地没有调控前的疯狂现场。总体来说限购政策及时地控制了珠海楼市的恶性发展，对珠海房地产市场起到了良性引导的作用。

　　 而珠海 “地价+X”的拍地模式将成未来主流，政府可以采取附加额外条件来筛选出符合条件的开发企业，这也体现了务实和灵活的调整发展思维。

　　 黑龙江高盛：

　　 有信心做好该项目的开发

　　 “本次是高盛在地产领域首次进入珠海进行开发，我们将在珠海设立项目公司，扎根本地，深度开发。”

　　 昨日，记者采访了平沙地块“摘桃”者——黑龙江高盛投资负责人。他说，作为黑龙江地产领域的领军企业，一直关注本地区外发达区域的发展，珠海是广东发展的领跑城市，也是国内为数不多的宜居城市。港珠澳大桥即将通车，珠海未来前途值得期待，“我们有信心做好该项目的开发，我们对珠海的整体发展更有信心”。

　　 碧桂园房产：

　　 长期看好 调控及时

　　 在目前调控形势背景下，为何参与珠海拍地？昨日碧桂园房产负责人接受记者采访时说，碧桂园一直非常重视珠海市场，“虽然目前珠海市场仍受到限购政策的影响，成交量有明显的收缩。但从长远发展来看，珠海的区位优势及消费潜力还未完全释放，随着港珠澳大桥的开工等重大利好，我们对珠海未来地产市场持乐观态度，在对市场准确判断、理性竞争的前提下，公司不会轻易放弃任何深耕珠海的机会”。

　　 这位负责人说，珠海的房地产市场是全国性的市场，竞争对手多为全国有实力的房企，珠海每一次竞拍都是非常激烈的。“本竞拍之前公司已对市场进行了深入的研判，对竞拍结果有过合理的预期。很遗憾竞拍价格还是超出了我们的预期，在理性决策的基础上，我们还是决定放弃继续竞拍。”

　　 他认为，珠海自2015年开始房价增长较快，各大房企均在土地市场高价拍地，已经出现了较大的风险。应该说限购政策及时地遏制了这一势头，对珠海房地产市场起到了良性引导的作用。

　　 “对于土地调控政策，我们觉得是挑战也是机遇，这对房地产企业的实力及适应能力提出了更高的要求，只有对市场判断更准确、成本把控更严格、方案更优的公司才能在政策下游刃有余。”

　　 调控之下

　　 三地块出让“一波三折”

　　 昨日记者就2016年最后一拍采访珠海市国土资源局相关负责人。他表示，今年10月6日珠海出台调控政策后，首次公开挂牌出让的这三块住宅用地的确备受市场关注。

　　 根据调控新政要求，10月6日后我市竞买土地保证金的比例不得低于出让底价的50%，新出让土地商品住房用地需配建面积不得低于住宅建筑面积10%的人才住房或公共租赁住房，同时，当出让商品住房用地溢价率超过一定比例时，由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。

　　 “调控措施下发后，我市正在挂牌的住宅用地共有三宗，即近日成交的三宗住宅用地已对外发布了挂牌出让公告，但因竞买保证金比例、竞价模式及人才住房或公共租赁住房配建事项因与调控政策要求不一致，我局在报请市政府批准后，中止了上述三宗用地的挂牌工作。”

　　 据悉，在重新调整出让方案后，珠海市国土资源局于2016年11月29日重新对外发布了上述三宗用地的挂牌出让公告。

　　 “组合拳”令出 让门槛更加严格

　　 据介绍，调控政策的具体实施在新政后的第一批土地出让招标文件中显示无疑，最新变化是在公告中明确了最高限价以及50%的竞买保证金。

　　 以斗门区白蕉镇禾益中路以西2万平方米地块为例，最高限价为楼面地价人民币12000元/平方米，竞买保证金为人民币13000万元（美元1900万元或港币15000万元）；

　　 同时，公告中还对三宗用地的人才住房和公共租赁住房最低配建面积、竞配建增幅、装修标准、移交方式等方面进行了明确。

　　 相关业内人士表示，从三地块成交的结果来看，我市房地产调控政策的调控效果已初见成效，参与竞买的企业较之前高新地王及金湾地王时已有明显的减少，各企业参与竞投较为理性。

　　 “调控举措的到位，既稳定了我市普通商品住房土地市场，也落实了保障性住房的建设目标，有效地防止区域分化拉大或出现局部区域过热现象。”

　　 2017年土地出让计划

　　 昨日记者从珠海市国土资源局获悉，该局正在按照珠海市经济发展总体趋势，土地利用总体规划、城市总体规划、房地产市场供需及我市存量建设用地情况，编制未来三年经营性用地出让计划。2017年将加大对全市经营性用地出让规模和出让时序的调控力度，加大西部城区土地供给，积极推进土地供给侧结构性改革，促进市场销售和市场供给平衡。

　　 市国土资源局相关负责人表示，将进一步完善土地出让程序，科学确定土地出让的起始价（底价）及最高限价，严格落实我市房地产市场调控措施，防控高地价的出现。 同时，进一步加大用地批后监管力度，对重点监督的房地产大企业和大地块的土地出让合同履行情况进行全程监管，督促其按期开工建设，及早发现土地闲置的苗头，贯彻落实集约节约用地的目标。

　　 这位负责人表示，在国家加大对房地产市场政策调控的大环境下，珠海市2017年房地产市场将更趋于平稳健康。
来源:珠海特区报