7月23日，楼部长在G20税收高级别研讨会上表示要“义无反顾”地推动房地产税制度改革。此言一出，社会反响强烈。理性探讨的有，破口骂街的也不鲜见，在房地产税的“热讨论”中，更需要一点儿“冷思考”。一家之言，欢迎拍砖。

先说观点：我支持开征房地产税，房地产税只会“迟到”，不会缺席。

一、为什么支持开征房地产税？

是为了调节房价么？不是。但这不等于房地产税调节不了房价，目的和结果是两码事儿，要分清楚。好比今晚出去跟朋友喝酒吃摊儿，目的是为了叙旧聊天儿，并非为了活下去，但结果之一是现在确实健康的活着。

是为了增加税收么？不是。政府要增加税收，最简单的方式绝不是开征如此难以推行的房地产税，比这容易的多了去了，比如提高成品油消费税税率。尤其在7月26日召开的中央政治局年中会议上明确要降低宏观税负的背景下，没有必要通过开征房地产税来增加税收。但必须强调，降低宏观税负，不意味着房地产税税负不能提高，这也是两码事儿。就像家里因为经济紧张，要紧缩开支，但给太太买衣服化妆品的钱却依然可以增加，这是个结构问题。

是为了遵循国际惯例么？不是。世界上大多数国家和地区都征收房产税，名称和内容略有差异，比如房产税、土地税、房地产税、物业税、差饷等等。征收房地产税是一种国际惯例，但这并非是我们要开征房地产税的理由，毕竟各国情况不同，进行国际借鉴必须要立足中国国情，而不是盲目地照搬照用，人家有咱也得有，这道理说不通。但另一方面，既然是国际惯例，情况不同的国家都选择实行这种制度，一定程度上也说明房地产税存在的合理性和必要性，我们需要追问的是，开征房地产税的基本理由和逻辑到底是什么。

是为了完善地方税体系么？不单纯是。“营改增”之后，地方政府唯一的主体税种“营业税”没了。要不要完善地方税体系？当然要。怎么完善？有分歧。有人认为通过调整共享税的分享比例，满足地方政府的“财力”需要即可。通俗点儿说，就是中央跟地方调整下分钱的比例，让地方够花就得了。但地方花钱的自主权就很有限了。实事求是地说，对一个地区而言，因为信息不对称，地方一般比中央更清楚怎么把财政的钱花的更好，更有效率。所以，我个人更倾向于给地方政府一定的花钱权限，这意味着地方应该有属于自己的主体税种。开征房地产税，在初期因收入不会太多，对地方税体系的象征意义大于实际意义，但随着各方面条件的改变，在长期内可以将房地产税培养成地方税的主体税种。

那为什么要开征房地产税？最重要的理由有三点。

第一，房地产税是居民向地方政府购买公共服务的价格。

这么说有点儿晦涩，接下来说人话。近十几年，房价飞速上涨，十几万一平的房价在一线城市已不罕见。房价为什么会这么高？一个重要原因是货币超发，就是人民币印多了。多印出来的人民币大量涌入房地产市场，一方面推高房价，另一方面促使房地产业成为中国经济的“支柱”，反过来裹挟老百姓，“绑架”政府。这事儿大家都已经认识到了，但大家好像忽视了另一个同样重要且显而易见的事实——钱印多了会导致房价普遍上涨，但不会导致不同城市的房价有天壤之别。比如，一线城市均价四五万，而四线小县城只有三四千；同样是上海，静安区房价可以十几万，金山区就只有两三万。这种房价的差异不是多印了多少人民币就可以解释的。

上海静安的房价为什么比金山高那么多？不是因为静安可以比金山多印钞票（他俩谁都没资格印钞），表面上看，是相对于金山而言，有更多的钞票涌入了静安去买房。那是因为静安的房子比金山的好么？并没有。静安的土地比金山的更肥沃？也没有。根本原因是静安有比金山好的多的公共服务，比如更好的教育和医疗。不同区域房价差异的重要原因在于公共服务的水平不同。

那房价为啥会涨？房子本身因为折旧，只会贬值，不会增值；房子底下的土地也不会自己升值。房价之所以会涨，是因为房子所处的位置在升值，这种位置的升值来源于公共服务的改善。而公共服务的改善则源于地方政府的努力。地方政府要改善公共服务，需要有钱，这个钱就是房地产税。

这里有必要说一下政府与税收的关系。政府之所以存在，一个重要理由就是老百姓生存发展所需要的公共品靠自己提供不了，比如国防，必须要通过政府，安排专业的人士，比如军队来提供。而政府要提供国防这些公共品需要有钱，这个钱就是税收。所以，居民有缴税的义务，就有要求政府利用居民缴纳的税收来提供居民所需要的公共服务的权利；政府有权利征税，就有责任运用税收为居民提供相应的公共服务。这就是权利与义务的统一。

很显然，地方政府应该利用房地产税为当地居民提供更好的教育、医疗、娱乐等公共服务，并因为公共服务改善导致房价上涨，房地产税增加，而筹集到更多的钱进一步提供更好的公共服务。这是一个良性的机制。

但很遗憾，因为我们没有建立起这样的机制，不同区域公共服务的差异完全通过房价来体现，导致房价畸形，比如北京46万一平的天价学区房。而房价飙升带来的收益大都被开发商和炒房客攫取，本该成为地方政府改善公共服务的钱都流入了私人的腰包，地方政府要提供更好的公共服务，要么难为无米之炊，要么通过其他方式找钱，比如比较容易搞来的增值税、消费税等，中低收入者的税负因此更加沉重。

所以，开征房地产税最重要的理由在于纠正过去错乱的房价、政府和居民的关系，让价归价，税归税，地方政府用稳定的房地产税为居民提供公共服务，而居民则有权利要求和监督政府合理地使用自己上交的税收，为自己办实事儿、办好事儿。

第二，缩小贫富差距。

首先声明，缩小贫富差距不可能只靠税收，税收不可能解决所有问题，不要有“税收帝国主义”倾向，同时也不能因为税收解决不了所有问题而否定其作用。

当前中国贫富差距，包括世界各国贫富差距，都呈现一个非常明显的特征：贫富差距主要来源于财产差距，而非收入差距。过去大家都没多少房产的时候，富人和穷人的差别就是收入高低，而现在的主要差别则在于拥有多少房子。在一线城市，很多白领穷其一生可能都买不起一套房，而“房叔”、“房姐”、“房祖宗”们坐拥几十套、上百套房产，不需要工作，每月光收租金就累得够呛。

当中低收入者奋斗一辈子都换不来一个安身之所，只能证明这个社会病了。而当底层民众无法安居，其实就蕴藏着极大的社会风险。缩小贫富差距，绝不仅仅是个经济问题。

而当收入差距让位于财产差距，将来要只靠个人所得税来缩小贫富差距，个人所得税只能委屈地说，“臣妾做不到啊！”要缩小财产差距，房地产税当仁不让。拥有房产越多，缴税越多，符合谁有钱谁就多缴税的“量能负担”的原则。增加房地产的持有成本，让拥有大量房产的富人为占有较多的社会资源“买单”，既是逻辑上的必然，也能倒逼富人主动减少持有的房产。而筹集的房地产税的一部分可以用于建设保障房，为低收入者提供居所，有效缩小贫富差距。

第三，房地产税是现代税制改革的关键和突破口。

这有两层意思。一是房地产税本身不是一个税种的改革，而是包括与房地产相关的各税种和土地出让金的系统改革。与房地产直接相关的税种包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税，开征房地产税不是在这些税种的基础上直接新增税种，而是对原有的这些税种进行整合，改变过去房地产业“轻持有、重交易”的税收结构，增加持有成本，降低交易成本。房地产业的整体税负在改革初期不会明显上升，甚至会有所下降，但重要的是，税负结构会发生明显变化，税负从有刚性需求的购房者（往往是中低收入者）向有大量房产的富人转移。也就是说，中低收入者买房的税会少一点儿，富人交的税会更多一点儿。

同时，房地产税的开征意味着土地出让金的规范。从理论上说，土地出让金是国家凭借土地所有者的身份向使用土地的居民收取的“租金”，是一种“租”；房地产税是居民向地方政府购买公共服务的价格，是一种“税”，这是两码事儿，不冲突。但现实中，房价里有相当一部分是地价（这个比例在各地差异很大，从10%到60%不等），居民已经交了70年的土地使用权租金，再征房地产税确实有重复征税嫌疑，说不过去。所以，开征房地产税，必然要调整土地出让金。话说回来，现在很多地方政府依靠的“土地财政”，不可持续，地总有“卖”完的时候。从长远发展来说，必须要从“增量”转向“存量”，不依靠卖地这种一锤子买卖，而是通过努力改善公共服务，让房产价值更高，从而获得进一步改善公共服务的房地产税。

二是作为税制改革的突破口，开征房地产税要带动一系列税制改革，建设现代税收制度。从中央要求“提高直接税比重”和“降低宏观税负”来看，开征房地产税一定会提高直接税比重，为降低宏观税负，则必然要降低增值税等间接税的税负。同时，由于财政支出的刚性，政府要花的钱摆在那儿，必须要筹集差不多的收入才行，减税只能是结构性的。开征房地产税也是为降低增值税等间接税税负提供了空间。房地产税的开征及一系列其他税种的税制改革，将提升直接税，优化间接税，走向现代税制。

基于以上理由，房地产税不该、不能、也不会缺席。

二、开征房地产税会有什么效果？

1.房价可能会降

房价能不能降，是一个很复杂的事情，肯定不是税收一个因素能决定的。有人以上海和重庆的房产税为例，认为房地产税不可能降房价。这逻辑不对。有两个问题。第一，上海和重庆房产税有没有起到降房价的作用很难判断，有人说这有啥难的，房价明摆着在涨啊。房价是在涨，但如果没有房产税，也许比现在涨的更多。这当然只是一种可能性，我们并不是强调上海和重庆的房产税确实降房价了，但同时也很难证明房产税没有降房价。第二，退一步说，即便上海和重庆的试点确实没有降房价，也不具有说服力。因为上海和重庆的试点不是真正的房地产税，上海是“增量房税”，重庆是“豪宅税”，某种程度上可以把两者称为“房产特别消费税”，这根本就不是我们想要开征的“房地产税”。所以，以上海和重庆的试点来说事儿，说不通。

基本的逻辑是，房地产税的开征势必会大幅增加房产拥有者的持有成本，当拥有大量房子的人觉得“不堪重负”，就会抛售房产，（即便房价涨幅高于税收，很多人也会因负担税收的痛苦感而卖房子），房子供应量大幅增加，房价就可能下降。

但房价不会大幅度下降，或者更准确地说，房价不会因为房地产税而大幅度下降。因为超发的货币沉淀在房地产里，不管从经济发展的角度，还是从政府政策的导向来说，短期内我们都承受不起房价的大跌，尤其一线城市。但我们也注意到，现在三四线城市，房产市场比较低迷，尤其是小县城，因为人口流出，过量的房子难以消化。一线城市的房价要大幅下降，只有两种可能，一是全国人口大规模下降，这显然不可能，二孩政策也都出来了；二是一线城市人口大量流出，这也很难，一线城市优质的公共服务和更多的发展机会吸引了太多的年轻人不断涌入。

所以，在未来一段时期内，因房地产税，房价可能下降，但一定不会大幅下降，至少一线和二线大城市不会大跌。

2.税负结构会发生变化

开征房地产税及后续一系列税制改革会改变当前的税负结构。主要有三个转变。第一，税负从主要来源于流转环节转向持有和所得环节，更好地体现“量能负担”原则。第二，税负从主要来源于企业转向个人。虽然在理论上，只有人能承担税收，企业的税负最终会转嫁给个人，但不可否认，企业作为直接的纳税人，在我国现在的税制下承担了90%左右的税负。由此导致企业税负过重，尤其在经济增速下滑时期更是举步维艰。税负从企业转向个人，可以更好地解放企业，促进经济发展。第三，税负从主要来源于穷人转向富人。因为增值税等与居民消费密切相关的间接税占主体，穷人承担的税收占收入的比重远高于富人，房地产税等持有环节税收的增多，会使收入更多和财产更多的富人承担更多的税负，而这才是一个更合理的税负结构。

3.财产税体系会不断完善

某种程度上讲，我国现在的财产税是缺位的，缺少真正意义上的财产税，这显然是一个现代税制的严重缺陷。开征房地产税会拉开完善财产税体系的大幕。

4.纳税人意识会逐步形成

房地产税的开征和完善会在居民和政府间形成更为明确的权利、义务关系，培养纳税人意识。让居民知道自己是一个纳税人，并且知道自己有权关心和监督政府如何使用自己的税收，为自己提供相应的公共服务。这对于未来纳税人社会的构建，具有极其重要的意义。

三、开征房地产税到底难在哪儿？

虽然我支持开征房地产税，但必须得说，这事儿确实急不得。顶层设计没做好，现实困难没解决之前，仓促开征，可能会适得其反。所以，房地产税不能缺席，但可能“迟到”。这种“迟到”，既可能是审时度势主动推迟开征时间，也可能是迫于现实困难不得不从长计议。那开征房地产税到底难在哪儿呢？主要有三个方面。

1.理论与制度设计的困难

最常见的问题是，土地公有制凭什么征房地产税？首先，公有制土地不能征房地产税是个误会，国外也有公有制土地，依然可以征房产税，比如英国。其次，房地产税作为公共服务的价格，与土地所有权的性质没有关系，并不冲突。真正的难点在于土地出让金，上文已经说到，房地产税和土地出让金虽然理论上不矛盾，但现实中很难并行。在当前许多地方政府严重依赖“土地财政”的情况下，土地出让金不可能一下子取消，房地产税很可能不得不跟土地出让金并行一段时间，如何在制度设计上解决这个困难，考验政策制定者的智慧。

2.房产信息的困难

在房地产登记尚未完成，房产信息系统尚未建立的情况下，征收房地产税意味着极大的征管成本。征管成本之大，甚至大过税收收入本身。2011年重庆房产税试点在这方面有生动的体会。也因此导致很多地税局在面对房地产税开征这一问题时，反应并不积极，虽然有收入增加，但付出的成本太大。当然，只要下定决心做好房地产登记，完善信息系统，这一困难是可以克服的。

3.观念冲突与利益之争

相对于前两种困难，第三种可能才是最难的。开征房地产税几乎遭到了来自社会各阶层的质疑或反对。从政府层面讲，地方政府不积极，因为真正的房地产税开征，意味着土地出让金一定会受到重大影响，未来的财政收入如何保障，大家都看不清楚，对未来这种不确定性有所抵触，可以理解。

从居民层面讲，穷人和富人似乎都不怎么支持。穷人的担心在于，辛辛苦苦买一套房，还要交税，这还怎么活？其实这是多虑了，我国房地产税的制度设计一定会包括免征额，确保不影响低收入者的居住自由。而真正的房地产税事实上会更有利于低收入者，不管是更好的公共服务，更小的贫富差距，还是更多的保障房。

至于富人，尤其是拥有几十套房产的富人，房地产税确实是要对你们“开刀”。从利益上难以接受，当然可以理解，换我拥有多套房产，也不希望被大量征税。但我们应该清楚，占有了更多的社会资源，享受了更多的公共服务，就应该为此付费买单，这也是市场经济的基本要求。而且，社会尊重并鼓励每一位富人通过合理合法的方式，利用社会资源致富，这是富人的权利，也同样希望富人能够承担更多的社会责任，这是富人的义务。权利和义务应该是对等的。体现富人价值的从来不是赚了多少钱，而是为这个社会贡献了什么。进一步说，富人拥有的财富更应该投入到生产经营领域，带动经济发展，而不是购买大量房产静候涨价，对社会而言，也是一种损失。所以，摆在富人面前的，是一场税收观念和房产利益的冲突。

观念和利益的障碍很可能使制度扭曲变形。举个例子。曾有一位可以影响政策制定的专家表示，开征房产税可以，但必须是上海模式。上海模式是“增量房”，意思是“既往不咎”，过去买的房子都别管了，谁要新买房，就征谁。我一听这不对啊，这就是弄我啊，我没买房啊！我可是共产主义和社会主义的接班人啊，虽然组织上从来没通知我啥时候接班，但我也时刻准备着。这样对待我们年轻人合适么？还没吃饭呢，就让买单了。

因为以上三个方面，房地产税的立法现在非常困难。

四、房地产税制度设计的基本原则有哪些？

1.设定免征额

免征额不是国际惯例，但考虑到我国国情，必须设定。要尊重和保障居民的基本居住权，尤其是在居民购房已经缴纳了大量土地租金的背景下。关于免征额的方式，常见的有两种：一是按套数，比如首套房免征，从第二套起征房地产税；二是按面积，比如人均60平米免征，对超出部分征税，这样三口之家房子不超过180平，就不需要缴纳房地产税。两种方法都是为了保障居民拥有一套自住房免于课税的基本权利，但互有优劣。按套数免征，有可能导致为了避税而出现“假离婚”；按面积免征，似乎有伤害“单身狗”之嫌，本来一个人就不容易，现在房子也不准住大了，更严重的诟病在于三口之家失去一位家人时，本来不需缴房地产税，突然面临丧亲之痛，又加上税负之痛，似乎不人道。

但不管采用哪种方式，都是技术层面的探讨，设定免征额的原则是明确的。

2.低税率、宽税基

房地产税应以低税率、宽税基起步。国际上主流的税率大概在1.5%，我们可定在1%以下，不要大幅增加居民的税负，也可以在过程中逐步培养纳税人的意识。当然，对于房产数量巨大的，可以通过累进税率来增强调节功能。宽税基的意思是对居民房产普遍征收，在农村房产未做好准备时，可先在城市房产中普遍推开，设定免征额，但不能局限于上海的“增量房”和重庆的“豪宅”，否则将与房地产税的初衷背道而驰。

3.计税依据为评估价

为体现房地产税的本质，即居民购买公共服务的价格，应该以房产的市场价值为基础，通过独立的房产评估机构出具评估价，以评估价作为计税依据。

五、房地产税啥时候开征？

坦率说，这问题回答不了，因为咱说了不算。

中央说最早在2017年完成房地产税立法，现在来看，比较困难。即便如期完成立法，立法之后要向社会征求意见，征求意见后要通过立法，这一过程很可能还会多次反复、纠结。真正通过立法后，还要向社会宣传，给居民一个适应期，然后才能开征。整个过程走完，我个人觉得至少得5年。所以，在2020年前，应该不会真正开征房地产税。当然，这只是个人判断，如果过几天被政策打脸了，那就祝我不疼吧。

但不管啥时候能够开征，一定是在社会进行了充分讨论，形成了较大共识，大多数人都能理性看待房地产税之后。其实楼部长“义无反顾”的表态，并不意味着马上就要动手，但由此引发了大量的讨论，本身就是一件好事儿，哪怕其中夹杂着不少骂街的声音，至少，有一部分人开始认真地思考这一问题，这是开征房地产税的必要前提。理性思考和认真讨论会让更多的人认识到，虽然困难重重，但房地产税是中国税制现代化和社会进步的必经之路。

现实的困难也许会使房地产税迟到，但理性的讨论注定房地产税不会缺席。